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招商蛇口主业增长乏力净利预降54% 四年依赖投资收益弥补净利下滑

作者: admin 来源: 未知 发布时间:2019-05-27

  近日,招商蛇口公布了其2019年一季度的业绩预告,预计报告期内公司归母净利盈利区间在25亿元—27亿元之间,同比下降约54%—57%。A股市场上已公布一季报业绩预告的38家房地产企业中,只有4家公司业绩预减,其中就有招商蛇口。

  值得注意的是,招商蛇口的主营业务为社区开发与运营,此部分为该公司贡献了88%以上的收入。然而,2016年至2018年,招商蛇口社区开发与运营业务收入增速分别为33.9%、18.69%和13.97%,增速连续三年下滑。

  主业增速放缓的同时,投资收益比重加大,近4年投资收益增长超过10倍,2018年占归母净利42.97%。

  “从业绩下滑来说,说明资产重组后企业调整还不到位,一方面是受到行业降温的影响,另一方面也不排除企业内部重组后,沟通成本增加,相关费用等压力上升,这都会削弱相应的利润空间。”易居研究院研究总监严跃进对商报记者表示。

  针对相关财务情况,商报记者发送采访函至招商蛇口,截至发稿前没有得到回复。

  招商蛇口创立于1979年。事实上,招商蛇口的2018年的成绩单并不难看。2018年年报显示,招商蛇口在该报告期内实现营业收入882.78亿元,同比增长16.25%;实现归母净利润152.4亿元,同比增长20.42%。截至报告期末,招商蛇口经营活动流及投资活动流同比双双由负转正。

  然而,近日,招商蛇口公布了其2019年一季度的业绩预告,预计报告期内公司归母净利盈利区间在25亿元—27亿元之间,同比下降约54%—57%。

  招商蛇口在公告中表示,“由于工程转结多集中在下半年,报告期内转结面积减少,导致公司转结毛利同比减少约26亿元。”

  “净利润下滑的原因是多方面的,今年一季度实际上从整个房地产回款和项目转结的角度,既有去年四季度低迷的影响,又有一季度突然回暖的提振,所以按照招商蛇口自己的说法,跟工程转结有很大关系。”财经评论员肖磊指出,也跟招商蛇口的上游资本运作有一定关系,包括设立地产基金,引入投资等,会在一个时间段内形成财务上的诸多波动。

  “房地产开发收入下滑一方面是力图转型的结果,另一方面主要是整体的扩张和运营被动收缩所致,按照2017年的计划,招商蛇口要在2018到2020年之间,把房地产收入从85%左右降到60%,园区比重从目前的15%提升到30%-40%。但邮轮产业等的增速,并没有抵消掉房地产开发收入下滑导致的整体收入连续下滑。”肖磊认为。

  主业增速放缓的同时,招商蛇口对投资收益的依赖不断加重,4年投资收益增长超过10倍,Wind数据显示,2015—2018年招商蛇口投资收益分别为5.85亿元、42.03亿元、29.1亿元、65.48亿元。2018年占到当年归母净利润的42.97%。

  肖磊指出,跟房地产业务相比,投资收益实际上存在较大的不可控,而且很多时候是被动收益,这会给企业增加一些不确定风险,对风控的要求就比较高,整体管理执行成本可能会不降反升。

  近年来,招商蛇口调整拿地并下调房地产业务板块的营收比重,另一方面,招商蛇口也在提高园区开发和邮轮产业的业务比重,然而业绩未如预期般实现收入持续增长。

  在2018年的882.8亿总营收中,房地产、园区和邮轮产业的营业收入占别为89.14%、10.22%、0.65%。肖磊指出,邮轮产业一度被市场看好,但最近两年,整体消费比较低迷,市场还没有到完全大爆发的时候,所以邮轮产业是一个战略布局,要真正成为支柱,恐怕不是很容易。

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